Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendomsselskab og – takket være et urokkeligt fokus på velbeliggende ejendomme i det centrale København – et af de mest robuste, forudsigelige og stabile selskaber i vores investeringsunivers. Jeudan udlejer ejendomme og leverer en bred vifte af ejendomsrelaterede services til sine lejere. Vi er fortsat imponerede over dette veldrevne selskab, både i forhold til forvaltningen af den attraktive eksisterende portefølje og den tålmodige tilgang til opkøb af nye ejendomme.
Jeudans historie startede i 1898 da håndværker Carl Udsen lagde de første byggesten i Valby. Jeudan har gennem årene udvidet sin portefølje og fandt i 1999 vej til Københavns Fondsbørs, da Jeudan fusionerede med det børsnoterede ejendomsselskab EEC A/S. Jeudans portefølje talte på daværende tidspunkt 80 ejendomme, både bolig- og kontorejendomme, beliggende forskellige steder i Danmark.
I 2001 skiftede Jeudan strategi til næsten udelukkende at fokusere på attraktive ejendomme i det centrale København, og det har været strategien lige siden. Jeudan har løbende gennem årene udvidet porteføljen, som ved udgangen af 2025 talte i omkring 200 ejendomme med en konservativt opgjort værdi på 37 milliarder kroner, hvilket gør Jeudan til Danmarks største børsnoterede ejendomsselskab. Målt på værdi er 78 procent af Jeudans ejendomme kontorejendomme, 9 procent detailejendomme, 7 procent boligejendomme og de resterende 6 procent parkeringsanlæg, lagerbygninger og andre typer ejendomme.
Jeudans ejendomsportefølje har adresser på attraktive beliggenheder i Indre by som Amaliegade, Bredgade, Store Kongensgade og Sankt Annæ Plads. Fra disse nøgleadresser i det centrale København optræder Jeudan som en stærk samarbejdspartner og hjælper gerne kunderne med mere plads, kantinedrift, flytning til andre lokaler, parkeringspladser eller lignende ønsker, der måtte opstå i løbet af kundeforholdet.
Selskabskulturen er baseret på kvalitet på tværs af alle aktiviteter, hvilket er tydeligt afspejlet i betjeningen af selskabets kunder, hvor selskabet opnåede en imponerende kundetilfredshedsscore på 65 i 2025. Jeudan har i nogen grad insourcet services såsom vedligeholdelse, kantinedrift, reparationer og lignende og har dermed kontrol over kvaliteten af sine services. Det bidrager samtidig til at styrke kundeforholdet og dermed fastholde kunderne.
Jeudan havde i 2025 en omsætning på omkring 1,8 milliarder kroner. Resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), som er en relevant målestok for Jeudans driftsresultat over en længere tidshorisont, udgjorde omkring 580 millioner kroner.
En ledende position på et attraktivt marked
Det københavnske kontorudlejningsmarked har et samlet areal på omtrent 4,8 millioner kvadratmeter – over dobbelt så stort som arealet i de næstfølgende fire største byer i Danmark tilsammen. Markedet er fragmenteret, men Jeudans primære konkurrenter er danske pensionskasser, kapitalfonde, samt udenlandske investorer. Jeudan er blandt de største ejere af kontorejendomme i det centrale København med en anslået markedsandel på mere end 15 procent.
Det københavnske kontorudlejningsmarked har få eller ingen udvidelsesmuligheder, idet der ganske enkelt ikke er mere plads. De få kvadratmeter, der er til rådighed, er desuden eftertragtede, da København er en særdeles populær by at bo og arbejde i. Det styrker vores overbevisning om, at der fortsat vil være høj efterspørgsel efter Jeudans ejendomme, selv i et scenarie hvor kunstig intelligens lægger pres på beskæftigelsen. Udlejningsprocenten for primære kontorejendomme i København er omtrent 94 procent og dermed højere end i andre attraktive byer som London, Frankfurt og Paris, hvor udlejningsprocenterne ligger på omkring 90 procent.
Ved udgangen af 2025 var den gennemsnitlige årlige leje per kvadratmeter for kontorejendomme i det centrale København omkring 2.300 kroner, og lejen er i de seneste ti år steget med cirka 2,5 procent om året. Dette er på niveau med inflationen, hvilket ikke er tilfældigt, idet lejen i de fleste lejekontrakter løbende reguleres i forhold til inflationen. Til sammenligning er den årlige leje per kvadratmeter for kontorejendomme i Stockholm, London og Paris cirka 2,5 til over 5 gange højere end i København.
En ejendoms værdi beregnes ved at kapitalisere det forventede fremtidige driftsresultat med en diskonteringssats, der benævnes ”afkastkravet”, og som afspejler de risici, der er forbundet med en ejendoms forventede fremtidige pengestrømme, dens særlige kendetegn samt det generelle afkastniveau ved alternative investeringer. Udviklingen i afkastkravet over lang tid hænger således meget sammen med den langsigtede udvikling i renten. Så når renten – og dermed afkastkravet – falder, stiger ejendommens værdi mens det modsatte gør sig gældende, når renten stiger.
Ved udgangen af 2025 var det gennemsnitlige afkastkrav på kontorejendomme i det centrale København omkring 4,0 procent, hvilket er et fornuftigt niveau sammenholdt med andre attraktive storbyer i Europa.
På langt sigt er den økonomiske vækst den grundlæggende vækstmotor for ejendomsmarkedet. Den relative fordel ved København bør understøtte værditilvæksten her i forhold til andre byer, hvilket tilsiger en langsigtet vækst, der er lidt højere end væksten i den danske økonomi.
Værdiskabelse gennem ejerskab, opkøb og servicering af attraktive ejendomme
Som et af de største ejendomsselskaber i Danmark besidder Jeudan en række konkurrencemæssige fordele, herunder skala, brand, stærke lejerrelationer samt et kompetent og erfarent ledelsesteam. Jeudan har investeret i fast ejendom i København gennem årtier og er et højt respekteret og vellidt selskab blandt potentielle sælgere af ejendomme. Hvis Jeudan byder på en ejendom, kan sælger vide sig sikker på, at handlen afsluttes rettidigt og på de aftalte vilkår. Det har stor værdi i en industri, hvor handlerne både er store og forholdsvis sjældne.
Jeudans omsætning kommer fra to kilder: lejeindtægter og serviceindtægter.
I 2025 kom cirka 70 procent af omsætningen fra lejeindtægter, og disse er over de seneste fem år vokset med 6 procent om året. Selskabets lejeindtægter er en funktion af det samlede antal kvadratmeter, udlejningsprocenten og lejen per kvadratmeter. Jeudans bolig-, detail- og øvrige ejendomme udgør tilsammen i omegnen af en million kvadratmeter. Selskabets opkøb de seneste fem år har givet en gennemsnitlig årlig stigning i antallet af kvadratmeter på omkring en procent. Jeudans udlejningsprocent i København er på omkring 96 procent, hvilket er over gennemsnittet i byen. En høj udlejningsprocent er afgørende for profitabiliteten, da de fleste omkostninger er faste, og Jeudans nuværende udlejningsprocent kan ikke blive meget bedre, da det er umuligt i praksis at have alle kvadratmeter lejet ud hele året.
Den sidste faktor, der driver væksten i Jeudans lejeindtægter, er lejen per kvadratmeter, som selskabet kan øge på tre måder. For det første er de fleste af Jeudans lejekontrakter inflationsindekserede, og dermed vil en inflation på over nul automatisk udløse en lejestigning. For det andet kan lejen per kvadratmeter sættes op, hvis der udføres forbedringer på ejendommen. For det tredje kan lejen per kvadratmeter sættes op, når der flytter nye lejere ind, eller når lejekontrakten genforhandles. Med inflationsregulering som den primære driver og understøttet af yderligere lejereguleringer af den attraktive ejendomsportefølje forventes den langsigtede vækst i Jeudans lejeindtægter at ligge over inflationen.
Jeudans anden omsætningskilde er serviceaktiviteterne, der udgør omkring 30 procent af omsætningen. Jeudans serviceydelser til lejerne omfatter blandt andet vedligeholdelse af ejendomme, kantinedrift, indretning og teknisk rådgivning. Denne omsætning er steget med en årlig vækstrate på omkring 6 procent over de seneste fem år. Væksten i dette segment drives hovedsageligt af Jeudans evne til at sælge yderligere services til lejerne, og serviceindtægterne bevæger sig generelt i takt med de økonomiske konjunkturer. Ud over at skabe omsætning og overskud bidrager Jeudans services også til at styrke forholdet til lejerne og øge kundetilfredsheden – to væsentlige faktorer bag selskabets industriledende udlejningsprocent.
Jeudans driftsomkostninger i forbindelse med udlejning af ejendomme består primært af lønninger, administrationsomkostninger og andre udgifter forbundet med forvaltning af ejendomme. Disse omkostninger er yderst stabile og forudsigelige og afhænger overvejende af væksten i ejendomsporteføljen. Der er dog plads til en vis forbedring af driftseffektiviteten. Jeudans driftsomkostninger i servicesegmentet omfatter lønninger og materialer og udvikler sig generelt i takt med omsætningen.
I lyset af selskabets inflationssikrede lejekontrakter, attraktive adresser og høje udlejningsprocenter forventer vi samlet set, at væksten i Jeudans omsætning vil overstige væksten i økonomien.
Ud over den eksisterende ejendomsportefølje skaber Jeudan værdi for aktionærerne gennem selektive opkøb. Jeudan køber kun ejendomme, der passer til selskabets fokus på velbeliggende ejendomme i København, og som forventes at levere et EBVAT-afkast på mindst 5 procent. Disse krav er ufravigelige og kan til tider betyde, at Jeudan ikke vil være at finde som en aktiv deltager i et hedt ejendomsmarked.
Konservativ balance udgør solidt fundament
Ledelsens omhyggelige og fornuftige tilgang til at drive forretningen skinner også tydeligt igennem i Jeudans balance.
Til at opgøre værdien af ejendomsporteføljen benytter Jeudan et gennemsnitligt afkastkrav på 4,3 procent, hvilket er højere end markedsgennemsnittet i København på omkring 4,0 procent. Hvis Jeudan i stedet benyttede et afkastkrav på 4,0 procent, ville værdien af ejendommene stige fra 37 milliarder kroner til omkring 39,5 milliarder kroner. I 2025 faldt Jeudans gennemsnitlige afkastkrav en smule, hvilket udløste en positiv værdiregulering af ejendommene på omkring 350 millioner kroner, svarende til omkring 1 procent af den bogførte værdi af Jeudans ejendomme og omkring 3 procent af Jeudans egenkapital. Jeudans ejendomme er efter denne værdiregulering fortsat konservativt værdiansat i forhold til markedet. Den forsigtige værdiansættelse giver en vis beskyttelse af Jeudans balance i perioder med stigende renter, da man til en vis grad kan absorbere rentestigninger uden at skulle nedskrive værdien af porteføljen. Fra 2016 til 2025 udgjorde den gennemsnitlige årlige værdiregulering af Jeudans ejendomme, baseret på forudsætninger som vi vurderer som ganske konservative, 1,6 pct. af ejendommenes bogførte værdi og cirka 5 procent af Jeudans egenkapital.
Endnu et bevis på Jeudans forsigtige og konservative tilgang er egenkapitalandelen på 34 procent. Den bundsolide kapitalisering understøttes yderligere af selskabets konservative gældsprofil, hvor størstedelen af gælden er fastforrentede lån med en gennemsnitlig løbetid på omkring ni år og en effektiv rente ved udgangen af 2025 på omkring 2,1 procent. Den bogførte værdi af Jeudans fastforrentede gæld svinger i takt med renten. Ud over at sikre forudsigelige og transparente finansieringsomkostninger tjener Jeudans gældsprofil således også til delvis afdækning af den langsigtede renterisiko på balancen.
I 2022 udløste de stigende renter positive kursreguleringer efter skat på omkring tre milliarder kroner, svarende til omkring 30 procent af Jeudans egenkapital. Rentefaldet siden 2022 har dog medført en sammenlagt negativ kursregulering på omkring 1,1 milliarder kroner.
Med renter, der fortsat er markant højere end i begyndelsen af 2022, kan markedet for attraktive ejendomme i det centrale København udvikle sig til et købersmarked. I det scenarie har Jeudan, takket være sin stærke kapitalisering, rigeligt med ammunition til at foretage nye opkøb af ejendomme på attraktive adresser, hvis priserne vurderes attraktive. Med tanke på Jeudans mangeårige fornuftige og langsigtede opkøbshistorik har vi fuld tillid til, at ledelsen vil slå til hurtigt og kompetent, hvis en attraktiv ejendom skulle komme til salg til den rigtige pris. I 2025 eksekverede Jeudan på denne strategi ved at opkøbe seks ejendomme i det centrale København på attraktive adresser såsom Sankt Annæ Plads og Bredgade.
Overskydende kapital sendes tilbage til aktionærerne
Jeudan genererer betydelige pengestrømme, som skal allokeres fornuftigt. Frem for alt ønsker selskabet at opretholde sin solide finansielle position, og målsætningen er en egenkapitalandel på 30-33 procent. Den nuværende andel på 34 procent er således en smule over deres målsætning. Når Jeudan har overskydende gældskapacitet eller en betydelig kontantbeholdning, køber selskabet kvalitetsejendomme og parkeringsanlæg i det centrale København. Jeudan har takket være sin solide finansielle position en opkøbskapacitet i niveauet omkring to milliarder kroner. Ledelsen er dog som nævnt særdeles principfast i overvejelserne om ejendomskøb.
Af den grund har selskabet ofte overskydende kapital, som så i stedet udloddes til aktionærerne i form af udbytte. Jeudan udbetalte i 2025 et udbytte på 3,0 kroner per aktie, svarende til et udbytteafkast på omkring 1,5 procent.
Stabil og forudsigelig udvikling leveret af en kompetent og erfaren ledelse
Jeudan har et særdeles kompetent og erfarent ledelsesteam, der giver selskabet en stærk konkurrencemæssig fordel. Per Wetke Hallgren kom til Jeudan for mere end 30 år siden og har varetaget rollen som administrerende direktør siden 2005. Han har indgående kendskab til praktisk talt samtlige investeringsejendomme i København og har styret selskabet sikkert gennem skiftende økonomiske forhold, ikke mindst den globale finanskrise i 2008. Da han tiltrådte i 1993, var porteføljen værdiansat til i omegnen af 100 millioner kroner. I dag er værdien 37 milliarder kroner. Per Wetke Hallgren har spillet en central rolle i denne positive udvikling. Søren Andersson er direktør og har været i Jeudan siden 2020. Han var tidligere medlem af bestyrelsen og revisionsudvalget (fra 2016 til 2020).
Niels Jacobsen, den tidligere mangeårige administrerende direktør for høre apparatsproducenten Demant (også et af vores selskaber), er formand for bestyrelsen, hvor han repræsenterer William Demant Invest, der er den største aktionær i Jeudan med 44,4 procent af aktiekapitalen. Augustinus Fabrikker ejer 40,5 pct. af aktiekapitalen og er repræsenteret i bestyrelsen af Claus Gregersen.
Jeudan ejer en unik portefølje af højkvalitetsejendomme på nogle af de mest attraktive beliggenheder i det centrale København, og selskabet tilføjer selektivt nye ejendomme, der lever op til de strenge investeringskriterier. Denne enkle, stabile og profitable forretningsmodel stemmer godt overens med vores investeringsfilosofi. Vi anser også Jeudans nuværende kurs/indre værdi på under 0,9x for særdeles attraktiv, særligt da den indre værdi per aktie på 236 kroner ved udgangen af 2025 afspejler en ejendomsportefølje, der er værdiansat konservativt i forhold til markedet. Jeudan afholder ikke kvartalsvise investorkald, har ingen dækning fra aktieanalytikere og tiltrækker generelt begrænset interesse fra det brede marked. Ikke desto mindre fortsætter selskabet med at skabe betydelig værdi for aktionærerne. Jeudan har da også været en fast bestanddel af vores danske portefølje, siden vi købte de første aktier i juni 2012. Det forventer vi vil være tilfældet mange år fremover.
Opdateret i april 2026
