Mens elevatorer kører op og ned, går det kun én vej for den økonomiske værdiskabelse i veldrevne elevatorselskaber – og det er opad. Siden udskillelsen fra industrikonglomeratet United Technologies har Otis høstet en stor del af de lavthængende frugter og skruet op for den allerede høje værdiskabelse. Otis har samtidig sået mange frø for fremtidig vækst, og selskabet står således stærkt positioneret til at fortsætte sin positive udvikling drevet af en attraktivt voksende, førsteklasses og markedsledende serviceforretning.
Elevatorer er langt sikrere end trapper. Der sker hele 60 gange flere dødelige uheld på trapper end i elevatorer hvert år. Dette skyldes blandt andet en sikkerhedsmekanisme, som Elisha Otis udviklede for mere end 170 år siden. I 1853 præsenterede Elisha Otis sin opfindelse på en udstilling i New York, hvor han skar det bærende stålkabel over på den lift, han selv stod på. Til tilskuernes store forbløffelse faldt liften ikke til jorden, og i dag er hans opfindelse grundelementet i de millioner af elevatorer, der er installeret verden over. Opfindelsen blev samtidig startskuddet til det, der i dag er verdens største elevatorproducent og -servicevirksomhed, Otis.
Livscyklussen for en elevator kan opdeles i tre trin: Først kommer salget af en ny elevator, derefter den løbende service og vedligeholdelse gennem elevatorens levetid, og til sidst følger modernisering, når elevatordriften kræver større reparationer eller udskiftning. Behovet for modernisering opstår typisk efter 15 til 20 års brug.
De fem største elevatorselskaber står tilsammen for 75 procent af industriens omsætning, hvor koncentrationen er størst inden for nysalg. Servicemarkedet er mere fragmenteret, idet mindre lokale aktører står for omkring 50 procent af omsætningen. På de enkelte nationale eller lokale servicemarkeder sidder typisk 1 eller 2 af de globale aktører på 40 til 60 procent af markedet, mens resten er fordelt mellem mindre lokale spillere. Grundet skalafordele er indtjeningen i serviceforretningen mere konsolideret, end omsætningsandelen antyder.
Vores værdsættelse af industrien er primært knyttet til elevatorselskabernes serviceforretning, der er kendetegnet ved sin forudsigelighed og stabilitet. Dette skyldes blandt andet lovkrav om regelmæssige inspektioner af elevatorer, hvilket sikrer en stabil forretning, som er uafhængig af den generelle økonomiske udvikling.
Det begynder alt sammen med salget af en ny elevator…
Selvom den efterfølgende serviceforretning er den mest attraktive, kan ingen elevator serviceres, hvis den ikke først er blevet solgt og installeret. Salget af nye elevatorer kan svinge på kort sigt, da det afhænger af omfanget af nybyggeri, den økonomiske udvikling og ejendomsudvikleres adgang til kapital. Kina er fortsat det vigtigste marked for nysalg og står for 40 procent af omsætningen i segmentet samt to ud af tre nye installationer. Antallet af solgte elevatorer i et givent år er dog ikke afgørende for elevatorselskabernes indtjeningsvækst eller værdiskabelse, da værdien ved at sælge en ny elevator ligger i de efterfølgende serviceindtægter.
Tidligere var branchen så fokuseret på service, at nysalg stort set ikke gav nogen profit. I dag ligger Otis’ driftsmargin på nysalg omkring 4 procent, svarende til under 10 procent af selskabets samlede driftsindtjening. Langt størstedelen af den økonomiske værdi fra en enhed skabes i vedligeholdelsesperioden, hvilket understreges af, at 90 procent af overskuddet netop ikke kommer fra salg af nye elevatorer.
På længere sigt vil nysalget afspejle den stigende globale urbanisering. En øget befolkningstæthed betyder, at der bygges i højden, hvilket medfører større efterspørgsel efter elevatorer. I år 2000 boede 45 procent af verdens befolkning på 6 milliarder mennesker i byer. Denne andel var vokset til 55 procent i 2020 og forventes at stige til 70 procent i 2050, hvor verdens befolkning forventes at være vokset til næsten 10 milliarder. Det svarer til en årlig vækst i bybefolkningen på næsten 2 procent, hvilket peger mod et fortsat øget behov for elevatorer verden over.
…men næste trin er langt mere interessant…
Salget af nye elevatorer bliver en attraktiv forretning, da den første serviceperiode typisk er inkluderet ved købet af en ny elevator. Når denne indledende serviceaftale udløber, formår Otis at fastholde godt 60 procent af disse elevatorer i sin serviceportefølje – eller 90 procent, når Kina ikke medregnes. I Kina ligger fastholdelsesraten på 50 procent, men dette tal er gradvist stigende.
Konverteringsgraden i Kina forventes at nå omkring 60 procent inden for de næste tre år. Det skal ses i lyset af ledelsens fokus på salg gennem større ejendomsudviklere med en højere gennemsnitlig konverteringsgrad samt en skærpet incitamentsstruktur, der skal få salgsstyrken til at lægge endnu større vægt på konvertering. Det bør løfte den globale konverteringsgrad til et solidt niveau omkring 70 procent. Når en elevator først er kommet ind i serviceporteføljen, ligger fastholdelsesraten på 92 procent. Ved hjælp af teknologi har Otis øget oppetiden og reduceret arbejdstiden til service, hvilket vil løfte kundetilfredsheden. Efter et nyligt fald i fastholdelsen som følge af lavere servicekvalitet har selskabet øget ansættelserne og tilpasset incitamenter og mål for de regionale kontorer for igen at løfte den vigtige fastholdelsesrate. Den høje fastholdelse og de årlige prisjusteringer betyder, at mere end 90 procent af Otis’ serviceomsætning er stabil og forudsigelig.
Der er større sandsynlighed for at fastholde en servicekontrakt, hvis serviceleverandøren også har produceret og solgt elevatoren. Det betyder, at det er attraktivt at øge nysalget, selvom dette genererer lavere marginer end serviceforretningen. Gennem et skærpet kommercielt fokus har Otis siden 2019 øget sin globale markedsandel inden for nysalg med omkring 3,5 procentpoint. Denne vækst skyldes især en stigende markedsandel i Kina. Selvom industriens omsætning fra nysalg har været faldende, har Otis kunnet rapportere en næsten flad organisk omsætningsudvikling inden for nysalg i perioden.
Kombinationen af øgede markedsandele inden for nysalg, højere konverteringsgrader og højere fastholdelse i den eksisterende serviceportefølje forventes at føre til en fortsat voksende serviceportefølje. Otis har en ambition om at øge serviceporteføljen til over 2,8 millioner elevatorer i 2028, svarende til en årlig vækst på 4 procent fra 2023.
Otis er verdens ledende elevatorserviceforretning med omkring 2,5 millioner servicekontrakter, svarende til cirka hver tiende på verdensplan. Rentabiliteten i serviceforretningen afhænger i høj grad af antallet af installerede elevatorer, der er dækket af en servicekontrakt. Mens Kina nu er det land i verden med flest installerede elevatorer, opnår serviceforretningen højere rentabilitet på de europæiske og amerikanske markeder. Dette skyldes en tættere geografisk afstand mellem elevatorer i de vestlige markeder samt en højere konsolidering blandt færre konkurrenter end i Kina. Vi ser betydelige muligheder i serviceforretningen, som tegner sig for 90 procent af Otis’ indtjening og har en driftsmargin på omkring 25 procent.
På verdensplan er der omkring to millioner Otis-elevatorer, som ikke længere serviceres af selskabet. Otis ligger inde med data vedrørende disse elevatorers placering og tekniske specifikationer, og selskabet lancerede på den baggrund i 2021 et initiativ kaldet ”bring it home” med henblik på både at fastholde den eksisterende serviceportefølje og at bringe disse elevatorer tilbage i folden. I løbet af de seneste år har Otis vundet flere elevatorer tilbage fra konkurrenterne, end selskabet har mistet, hvilket har øget vækstraterne i serviceporteføljen. For at sikre, at salgsorganisationen fokuserer de rette steder, aflønnes regionscheferne på baggrund af KPI’er baseret på forholdet mellem vundne og tabte elevatorer.
Ved flerårige servicekontrakter kan Otis overføre inflation til sine kunder via kontraktuelle bestemmelser, hvor priserne reguleres i takt med forbrugerprisindekset eller lignende indeks. Ved etårige kontrakter er der generelt bred kundeaccept af, at inflationsbestemte prisstigninger videreføres.
…selvom tredje trin bliver stadigt mere spændende…
Det sidste trin i en elevators livscyklus er modernisering, hvor en elevator kræver omfattende reparation eller udskiftning for at kunne fortsætte driften. Der findes dog ingen faste lovkrav for, hvornår denne modernisering skal finde sted, hvilket betyder, at timingen i højere grad afhænger af den enkelte bygningsejers beslutning.
Modernisering udgør et langsigtet vækstpotentiale for elevatorindustrien, hvor Otis er særligt begunstiget af sin industriledende serviceportefølje. Siden 2021 har Otis rapporteret en tiltagende vækst i moderniseringsforretningen – først på høje encifrede niveauer og siden med tocifrede vækstrater i 2024 og 2025. Vi forventer, at denne tocifrede vækst vil fortsætte, understøttet af en fortsat stærk ordreindgang.
Udviklingen er blandt andet drevet af den installerede bases alder, hvor næsten 7 millioner elevatorer globalt er over 20 år gamle. En anden drivkraft er nyere elevatorers højere energieffektivitet, som bidrager til at forbedre bygningers samlede miljøaftryk.
Omsætningen per elevator i forbindelse med modernisering varierer, men ligger ofte på 80 til 100 procent af omsætningen ved nysalg. Det nuværende moderniseringsmarked udgør mere end 300.000 elevatorer om året og forventes at svare til omkring halvdelen af nysalgsmarkedet målt på antal enheder inden for de kommende år. Givet den solide vækst i nysalget for 15–20 år siden ser vi et betydeligt potentiale for, at modernisering går ind i en periode med høje og stigende vækstrater. Markedet forventes således at nærme sig samme størrelse som nysalgsmarkedet ved udgangen af dette årti.
Dette understøtter Otis’ ambitioner om at opnå tocifret vækst i moderniseringsomsætningen samt stigende lønsomhed med marginer på vej mod tocifrede niveauer. Vi forventer, at dette vil bidrage med omkring 1 procentpoint til selskabets vækst i driftindtjeningen frem mod 2028.
Ny teknologi skal øge væksten og styrke effektiviteten
Otis har et stærkt fokus på teknologi som middel til at øge effektiviteten hos den enkelte servicetekniker. Ved hjælp af sensorer i elevatorer kan teknikerne hurtigere identificere problemer, hvilket reducerer antallet af servicebesøg per elevator.
Otis investerer i dag mere end 1 procent af omsætningen i forskning og udvikling.
Omkring 45 procent af Otis’ globale portefølje af installerede elevatorer er i dag digitalt forbundet, og denne andel forventes at stige til over 60 procent inden for de kommende år. Dette ventes at skabe både omsætningsmuligheder og omkostningsbesparelser.
En høj kundetilfredshed er afgørende for at opretholde den høje fastholdelsesgrad. Otis har forbedret kundetilfredsheden gennem teknologi og fjernovervågning. Fastholdelsesgraden i serviceforretningen er i dag 92 procent, og vi forventer, at den gradvist vil stige mod tidligere niveauer omkring 94 procent. Dette er væsentligt, da den gennemsnitlige årlige serviceindtjening per elevator overstiger 900 dollar.
Den teknologiske udvikling giver de største producenter gode muligheder for yderligere konsolidering. Erfaringer fra udrulninger af forbundne elevatorer i Japan, Spanien og Tyskland viser, at fastholdelsen er steget med 5–6 procentpoint til omkring 97 procent. Samtidig er produktiviteten per elevator steget med omkring 5 procent, hvilket har øget både serviceporteføljen og indtjeningen per elevator.
Vækst i vente på det kinesiske servicemarked
Kina udgør knap 15 procent af Otis’ omsætning. Indtjeningsandelen er lavere, hvilket skyldes en højere andel af nysalg med lavere marginer samt tilstedeværelsen af minoritetsaktionærer. Det kinesiske marked er dog gradvist ved at modne, hvilket forventes at føre til en omsætningssammensætning mere lig den i vestlige markeder, hvor serviceforretningen udgør en større andel.
Da urbaniseringen i Kina tog fart efter år 2000, steg salget af elevatorer markant. Dette betyder, at gennemsnitsalderen for elevatorer i Kina er lavere end globalt, og at andelen af omsætning fra nysalg historisk har været højere.
Det kinesiske servicemarked er betydeligt mere fragmenteret end de vestlige. De fem største producenter sidder på omkring tre fjerdedele af de vestlige markeder, men kun omkring en fjerdedel i Kina. Markedet bevæger sig dog mod øget konsolidering, særligt i de største byer.
Mens serviceforretningen udgør næsten to tredjedele af omsætningen i Nordamerika og Europa, udgør den kun omkring en femtedel i Kina. Rentabiliteten er også lavere, blandt andet fordi regler kræver serviceeftersyn hver 14. dag. Da personaleomkostninger udgør omkring 70 procent af omkostningerne, presser dette lønsomheden. Dette forventes dog at forbedres i takt med øget konsolidering og højere densitet.
Høje ambitioner, fremragende eksekvering
Ledelsen forventer en årlig omsætningsvækst på tre til fem procent, hvilket vi anser for konservativt, da denne vækst i høj grad understøttes af den forudsigelige og stabile udvikling i serviceforretningen samt en stigende aktivitet inden for modernisering. Takket være de implementerede tiltag til at strømline serviceforretningen vil indtjeningen vokse hurtigere end omsætningen. Otis lancerede i 2023 et effektiviseringsprogram kaldet ”UpLift”, hvor de forventede årlige omkostningsbesparelser i 2024 blev løftet til 200 millioner dollar, svarende til næsten 1,5 procent af omsætningen eller mere end 8 procent af driftsindtjeningen.
Vi vurderer, at Otis kan øge driftsindtjeningen i procent af omsætningen med 0,3 til 0,5 procentpoint om året fra det allerede industriledende niveau på 17 procent – et niveau, der ligger omkring 4 procentpoint højere end for selskabets mest rentable globale konkurrenter. Dermed bør driftsindtjeningen kunne vokse med mindst seks til otte procent om året, og sammen med aktietilbagekøb forventes dette at resultere i tocifret vækst i indtjeningen og de frie pengestrømme per aktie.
En høj andel af forudbetalinger fra kunderne er med til at øge attraktiviteten og rentabiliteten i serviceforretningen. Kunderne betaler således løbende forud for den kommende periodes servicebesøg og delvist for reparationer. Otis har således modtaget omkring 2,6 milliarder dollar i forudbetalinger for fremtidige leveringer af elevatorer og service, hvilket svarer til knap 9 procent af selskabets markedsværdi. Forudbetalinger fungerer reelt set som rentefrie lån, som bidrager betydeligt positivt til pengestrømsgenereringen. Otis og de andre store elevator-
producenter kræver også forudbetalinger for nye elevatorer, og disse har altid været højere på det kinesiske marked. Otis har således ikke haft væsentlige tab på debitorer, selv ikke i perioder med faldende aktivitet på ejendomsmarkederne.
De betydelige forudbetalinger er med til at holde Otis’ investerede kapital på et meget begrænset niveau. Otis’ årlige driftsindtjening efter skat svarer fuldt ud til selskabet materielle investerede kapital, hvilket giver et kapitalafkast på 100 procent. Størstedelen af den investerede kapital udgøres af en begrænset arbejdskapital samt immaterielle aktiver. Otis genererer omkring 1,7 milliarder dollar i årlige frie pengestrømme, svarende til en pengestrømsrente i underkanten af 6 procent. Væksten i de frie pengestrømme ventes at følge den solide vækst i indtjeningen per aktie, da hele indtjeningen bliver til frie pengestrømme på grund af forudbetalingerne.
I lyset af de forudsigeligt voksende pengestrømme vækker det ikke bekymring hos os, at Otis har en gæld på over 2,5 gange indtjeningen før renter, skat og afskrivninger. Otis tilbagekøbte i 2025 egne aktier for 800 millioner dollar, svarende til mere end to procent af selskabets markedsværdi. Dertil kommer et løbende udbytte på 1,7 dollar per aktie, svarende til mere end 2 procent af markedsværdien. Siden børsnoteringen i april 2020 har Otis tilbagekøbt aktier for 4,2 milliarder dollar, hvilket svarer til næsten 20 procent af markedsværdien på tidspunktet for børsnoteringen.
Fokuseret ledelse
Otis ledes af en kompetent bestyrelse samt af administrerende direktør Judith Marks og finansdirektør Cristina Méndez. Judith Marks kom til Otis i 2017, mens Cristina Méndez tiltrådte i 2022 med mange års erfaring i ledende stillinger hos en global telekommunikationsvirksomhed. Judith Marks kom med langvarig kommerciel erfaring og har tidligere arbejdet i grænsefladen mellem industri og teknologi. Hun har primært tilført Otis fornyet energi, et kommercielt drive og et endnu højere ambitionsniveau. I en periode med lidt lavere vækst og et mindre fald i fastholdelsesraten i serviceforretningen har ledelsen samtidig været tydelig om, at udviklingen ikke er tilfredsstillende, og at ambitionsniveauet fortsat er højt. I de lavere ledelseslag er ancienniteten typisk høj, hvilket skaber en fin balance mellem fornyelse af virksomhedskulturen og fastholdelse af selskabets knowhow.
I sidste ende kan vores investering i Otis koges ned til, at de er markedsleder i en konsolideret industri med stærke adgangsbarrierer, evnen til kontinuerligt at hæve sine priser, samt et højt afkast på den investerede kapital og en stærk penge-
strømsgenerering. Med en fri pengestrømsrente på knap 6 procent, en stabil og forudsigelig omsætningsvækst samt udsigt til lav tocifret vækst i indtjeningen per aktie vurderer vi fortsat, at Otis er en attraktiv langsigtet investering.
Opdateret i april 2026
